Nevada verjaardagstermijn op hypotheken: 6 jaar na verzuim

In Nevada is de verjaardagstermijn (SOL) voor executie op een hypotheek (akte van vertrouwen) 6 jaar vanaf de datum van verzuim (NRS 11.190(1)(c), 11.190(2)(c)). Dit is het tijdsvenster voor de leninggever om gerechtelijke of buitengerechtelijke executie te starten.

Hoe de klok loopt

• Trigger: Datum van eerste gemiste betaling (of andere materiële schending – bv. niet verzekeren, belastingen niet betalen)
• Versnelling: Als leninggever versnelt (volledig saldo eist), loopt SOL vanaf versnellingsdatum – maar versnelling moet duidelijk, ontegenzegbaar, gecommuniceerd zijn
• Elke gemiste betaling: Sommige rechtbanken behandelen elke termijn als afzonderlijke vordering (6 jaar vanaf elk) – maar Nevada Supreme Court (Bank of America v. SFR Investments, 2016) kiest voor enkel oploop bij versnelling

Wat de klok stopt / verlengt

Buitengerechtelijke vs. gerechtelijke executie

• Buitengerechtelijke (trustee verkoop): 99% van NV executies. Kennisgeving van Verzuim (NOD) ingeschreven → 3-maanden herstelperiode → Kennisgeving van Verkoop (NOS) → veiling (20+ dagen na NOS). NOD inschrijving tolt SOL NIET.
• Gerechtelijke: Leninggever start rechtszaak. Indienen dagvaarding tolt SOL. Zeldzaam, gebruikt voor tekortbevordering duidelijkheid of titelkwesties.

Als SOL verstreken is

• Leninggever kan niet executeren (affirmatieve verdediging: lener moet het aanvoeren)
• Schuld blijft bestaan – leninggever kan vorderen op schuldbewijs (afzonderlijke 6-jaar SOL op schuldbewijs, NRS 11.190(1)(b))
• Maar pandrecht onafdwingbaar → titelwolken, kan niet verkopen/herfinancieren zonder stilzwijgende titelactie
• Kredietregistratie: 7 jaar vanaf eerste verzuim (FCRA) – onafhankelijk van SOL

Kritieke nuances

• HELOCs / tweede panden: Dezelfde 6-jaar SOL
• Omgekeerde hypotheken: Andere triggers (dood, uitzug, niet-betaling belasting/verzekering)
• Federale leningen (FHA, VA, USDA): Staats SOL geldt voor executie; federale verrekening/incasso bevoegdheden apart
• Tekortbevorderingen: NV staat toe (NRS 40.455) – 6 maanden na verkoop, beperkt tot FMV minus verkoopprijs

Actiepunten

• Als NOD ontvangen: Raadpleeg NV executie-advocaat onmiddellijk – verdedigingen bestaan (standing, toekettingsketen, SOL, bemiddeling)
• Nevada Foreclosure Mediation Program (NRS 107.086) – verplicht voor eigen bewoning, pauzeert proces
• Legal Aid Center of Southern Nevada / Nevada Legal Services – gratis hulp als inkomensgeschikt

Zes jaar klinkt lang. In executietijd is het dat niet. Negeer de NOD niet.